XII. Rechtliches – Diese Gesetze solltest du kennen!

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a) Wohnungseigentumsgesetz WEG 1.12.2020

Nach dem neuen WEG vom 01.12.2020 reicht ein Mehrheitsbeschluss für eine PV-Anlage.1https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/BJNR001750951.html; §20 und §21. 

ABER: WEG §20 (4) öffnet Veto Möglichkeiten über die „grundlegende Umgestaltung“ und „unbillige Benachteiligung“ durch einzelne Eigentümer.

Soweit andere Eigentümer durch die bauliche Veränderung in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt werden, ist deren Einverständnis zu der Maßnahme notwendig. Dieses kann auch formlos erteilt werden.

Daher sollten alle Eigentümer vorher informiert und einbezogen werden, um Bedenken auszuräumen.

In welcher Weise Kosten und Nutzens der PV-Anlage auf die Eigentümer verteilt wird, ist in WEG §21 geregelt.

b) Novellierung §9 Gewerbesteuergesetz – Kein schädlicher Einfluss mehr von PV-Anlagen

Noch kann für Wohnungsgesellschaften der (gewerbliche) Betrieb einer PV-Anlage dazu führen, dass durch die Gewerbesteuer auf die Stromeinnahmen auch alle Mieteinnahmen der Gewerbesteuer unterliegen.

Daher ist bis zur Novellierung von § 9 des Gewerbesteuergesetzes vorteilhaft, Wohnungsgesellschaft („Eigentümer“) und Dienstleister („PV Betreiber“) im Mieterstrom-Modell scharf zu trennen.

Es wird jedoch erwartet, dass diese Einschränkungen noch im Jahr 2021 entfallen werden. wenn die Einnahmen daraus 10 Prozent der Gesamteinnahmen des Wohnungsunternehmens aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes nicht übersteigen.2Die Änderung von § 9 im Gewerbesteuergesetz sieht vor, dass die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nicht mehr entfällt, wenn sich Wohnungsunternehmen für eine dezentrale Nutzung regenerativen Stroms engagieren. Das steuerliche Hemmnis soll nicht mehr gelten bei 1. Betrieb von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien wie Photovoltaik, 2. Stromlieferung an Mieter des Wohnungsunternehmens als Anlagenbetreiber, 3. Einspeisung ins Netz Eigenverbrauch von Wohnungsunternehmen (Allgemeinstrom/ Wärmepumpe), sowie 4. Lieferung von Strom im Zusammenhang mit Betrieb von E-Ladestationen ohne Einschränkung des Stromempfängerkreises, wenn die Einnahmen daraus 10 Prozent der Gesamteinnahmen des Wohnungsunternehmens aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes nicht übersteigen, vgl. https://bbu.de/nachricht/47554

c) BayBo: Abstand von Solarpanelen zu Brandschutzmauern auf 50cm reduziert.

Besonders bei Quartieranlagen und Wohnblocks bringt diese Änderung eine größere nutzbare Dachfläche. 3Änderungen an der Bayerischen Bauordnung (BayBO): https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayBO/True.

Die Neufassung von Art. 30, Abs. 5, Satz 2 ermöglicht einen verkürzten Abstand von brennbaren Solaranlagen (sowohl thermische Solar-, als auch Photovoltaik-Anlagen) als Dachaufbauten zu Brandwänden und auch Wänden, die an Stelle von Brandwänden zulässig sind.

Voraussetzung ist, dass die Anlagen Dach-parallel installiert sind. Außerdem müssen bei Photovoltaikanlagen Außenseiten und Unterkonstruktion aus nicht-brennbaren Baustoffen bestehen. Anlagen, die als „nicht-brennbar“ nach DIN 4102-1 klassifiziert sind, brauchen (wie bisher) keinen Anstand zu oben genannten Wänden einzuhalten.

Alle anderen Solaranlagen aus brennbaren Baustoffen (normal- oder schwer-entflammbar klassifiziert) müssen, wenn sie nicht durch oben genannte Wände gegen Brandübertragung geschätzt sind, weiterhin einen Abstand von 1,25 m einhalten. Dies trifft auch auf „schräg zur Dachfläche aufgeständerte“ Anlagen zu.

Solaranlagen, die in die Bedachung integriert sind (sogenannte Indach-Systeme), sind keine Dachaufbauten im Sinn von Art. 30, Abs. 5, Satz 2, sondern Bestandteil der Dachhaut. Sie müssen die Anforderung an eine harte Bedachung erfüllen; ein Abstand zu oben genannten Wänden ist dabei nicht erforderlich.4z.T. wörtlich zitiert aus: https://www.stmb.bayern.de/assets/stmi/buw/baurechtundtechnik/24_baybo-vollzugshinweise_2020.pdf; hier Seite 8 unter Punkt 5: Dächer (Art. 30, Abs. 5).