VI. Welche Mieterstrom-Modelle gibt es?

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Je nachdem, wer welche der obigen Rollen übernimmt, ergeben sich unterschiedliche Modelle und damit unterschiedliche Verträge, steuerliche Aspekte und eine andere Arbeitsaufteilung.

Für dich als Eigentümer*in gilt die Abwägung: „Viel Arbeit, viel Gewinn“ oder „Wenig Arbeit und nur ein gutes Gewissen“

Wenn du also viel profitieren willst, musst du auch viele Rollen übernehmen.

Wenn dir vor allem der Klimaschutz am Herzen liegt, du aber keine Arbeit haben willst, kannst du die Arbeit komplett delegieren.

Daher haben sich einige typische „Mieterstrom-Modell“ herausgebildet, die den jeweiligen Bedürfnissen der Gebäude-Eigentümer gerecht werden.

Grundsätzlich sollte man sich bereits Gedanken gemacht haben, welches Modell man favorisiert, wenn man an die anderen Eigentümer herantritt.

a) Mieterstrom-Modell “Rundum sorglos” – das “Contracting“

Der Gebäude-Eigentümer*innen oder die WEG übergibt alle Aufgaben, die zur PV-Anlage gehören und die Stromversorgung der Mieter*innen betreffen, an einen Contractor. Dazu gehören:

  • Finanzierung der PV-Anlage und ihrer Installation,
  • PV-Anlagen-Betrieb und Stromlieferungen,
  • Anmeldungen bei Bundesnetzagentur und lokalem Netzbetreiber,
  • Rechnungsstellung und steuerliche Abwicklung.

Der Contractor pachtet das Dach (im Allgemeinen für 20-Jahre) über einen Gestattungsvertrag des Eigentümers oder der WEG. Als Sicherheit bekommt er eine Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.

Abbildung 4: Mieterstrom – Contracting-Modell

Vorteile für den Gebäude-Eigentümer:

  • Geringer initialer und laufender Aufwand
  • Keine Investition  und kein finanzielles Risiko
  • Keine Gefahr der Gewerbesteuerpflicht für Mieteinahmen
  • Keine Anmeldung als Energieversorger

Nachteile:

  • Geringere Rendite als in anderen Modellen, da nur symbolische Pacht für Dach
  • Dienstbarkeit fürs Dach im Grundbuch zur Absicherung des Contractors

b) Mieterstrom-Modell „Do it yourself“ – das „Aktivmodell“

Der Gebäude-Eigentümer behält wichtige Rollen in eigener Hand, wird so zum Vollversorger der Parteien vor Ort und übernimmt damit alle damit verbundenen Rechte und Pflichten. Am Ende wird er mit den Einnahmen seiner Stromerzeugung belohnt.

Dabei sucht er sich einen sogenannten Enabler, der ihn administrativ unterstützt, bei:

  • Abrechnungen
  • Wechselprozessen
  • Meldewesen
  • Sonstige Bürokratie

Wenn ein engagierter Vermieter das Aktivmodell umsetzt, tritt er als Stromversorger in eine direkte Kundenbeziehung mit seinen Mieter*innen. Das kann sich günstig auf die Motivation aller auswirken.

Abbildung 5: Mieterstrom – Aktivmodell

Vorteile für den Gebäude-Eigentümer

  • Mehr Spaß, Mehr Profit
  • kein Gestattungsvertrag und keine Dienstbarkeit nötig für das Dach

Nachteile:

  • Eigentümer wird Gewerbe- und Energieversorgungsunternehmen
  • Aufwand bei Eigentümer- und ggf. Mieterwechsel
  • Gebühr an Mieterstrompartner

c) Mieterstrom-Modell „PV-Anlage bei mir“ – das Modell „Lieferkette“ mit Mieterstromlieferant.

Der Eigentümer finanziert und betreibt die eigene PV-Anlage. Bei einer WEG muss die einfache Mehrheit zustimmen, dann kann die Investition beliebig auf die Beteiligten aufgeteilt werden, entsprechend auch die Erträge.

Für die Vollversorgung der Mieter beauftragt der Eigentümer einen Mieterstromlieferanten, der ihm den Solarstrom zu einem verhandelten Preis abkauft und den Zukauf von Netzstrom, die Stromversorgung für die Mieter, die Abrechnungen und den Mieter-Wechsel übernimmt.

Abbildung 6: Mieterstrom – Lieferkettenmodell

Vorteile für den Gebäude-Eigentümer

  • Gebäude und PV-Anlage in einer Hand: kein Gestattungsvertrag und keine Dienstbarkeit nötig für das Dach
  • Eigentümer wird nicht Energieversorger, da keine Lieferung an Endverbraucher
  • Flexibilität zwischen Tilgung und Ausschüttung
  • Kein Aufwand mit den Verbrauchern(Mietern) für Abrechnung oder Mieterwechsel

Nachteile:

  • Geringerer Verdienst für Eigentümer als im Aktivmodell durch Mieterstromlieferant
  • Bisher Gefahr der Gewerbesteuerpflicht für Mieteinnahmen durch gewerbliche Tätigkeit als PV-Betreiber. (Novellierung Gewerbesteuergesetz §9 in Arbeit)

d) Mieterstrom-Modell „Das Dach gehört mir“ – das „Pachtmodell“

Der Gebäude-Eigentümer finanziert die PV-Anlage und ist somit Eigentümer der Anlage. Die PV-Anlage verpachtet er an einen Mieterstrompartner für den Betrieb.

Der Gebäude-Eigentümer bekommt:

  • Tilgung und Pacht für seine Investition
  • billigen Strom, falls er selbst im Gebäude wohnt.

Der Mieterstrompartner verdient am Strom und übernimmt:

  • den Betrieb der PV-Anlage
  • die Stromversorgung für die Mieter (als Mieterstromlieferant).
Abbildung 7: Mieterstrom – Pachtmodell

Vorteile für den Gebäude-Eigentümer

  • Gebäude und PV-Anlage in einer Hand: kein Gestattungsvertrag und keine Dienstbarkeit nötig für das Dach
  • Eigentümer wird nicht Energieversorger, da keine Lieferung an Endverbraucher
  • Wenig Arbeit und Risiko
  • Keine Gefahr von Gewerbesteuerpflicht
  • Keine Arbeit mit Anmeldungen, Strom und Mieter-Wechsel

Nachteile:

  • Geringerer Gewinn als in anderen Modellen

e) Mieterstrom-Modell „Energiewende mit Bürgerbeteiligung – Modell „Genossenschaft“

Bei diesem Modell beteiligen sich Bürger*innen an einer Energie-Genossenschaft und investieren mit größeren oder kleineren Beträgen in konkrete Mieterstrom-Projekte.

Die Genossenschaft finanziert und betreibt die PV-Anlage.

Abbildung 8: Mieterstrom – Genossenschaftsmodell

Vorteile für den Gebäude-Eigentümer

  • Keine Arbeit, kein Risiko
  • Kein Gewerbe, kein Energieversorger
  • Know-How der Genossenschaft nutzbar

Vorteile für die Gemeinschaft

  • Bürger, Mieter, Teile einer WEG können sich einfach über die Genossenschaft beteiligen

Nachteile für den Gebäude-Eigentümer

  • Dienstbarkeit fürs Dach im Grundbuch zur Absicherung der Genossenschaft

f) Modell „Mikro-Mieterstrom“ – jedem seine eigene PV-Anlage – kein Mieterstromzuschlag

Dieses Modell wird empfohlen für kleine Wohngebäude mit 2-10 Wohneinheiten, da hier der administrative Overhead für den echten Mieterstrom zu hoch ist und die Anlage für Provider uninteressant ist.  Beim Mikro-Mieterstrom wird die PV-Anlage zusammen mit der Wohnung an den Mieter verpachtet, der Mieter wird PV-Betreiber und Eigenverbraucher. Damit gelten die Regeln wie für eine eigene Solaranlage. Leider entfallen Synergien der Solarnutzung zwischen Mietern.

Abbildung 9: Mieterstrom – Modell Mikro-Mieterstrom

Vorteile für den Gebäude-Eigentümer

  • Ist Eigentümer der PV-Anlage und bekommt eine Pacht
  • Kein Verwaltungsaufwand wie bei echtem Mieterstrom, Kein Gewerbe, kein Energieversorger
  • Kein Bedarf an einem Provider (für den so kleine Einheiten nicht interessant sind)

Vorteile für die Mieter

  • Profitieren von dem gratis Solarpreis  für Eigenverbrauch und Einspeisevergütung für Überschuss. Zahlen nur eine Pacht.  Faustformel zur Vermeidung Steuerinfektion: Mind. Pachtpreis/Jahr = Solarertrag/Jahr[kWh] * Einspeisevergütung
  • Keine EEG-Umlage (bis 30 kWp/WE)

Nachteile für den Gebäude-Eigentümer

  • Investition in den PV-Anlagen, Wechselrichter, Zähler
  • Kein Mieterstromzuschlag

Nachteile für die Mieter

  • Anmeldung als PV-Betreiber
  • Gewerbliche Einkünfte aus Einspeisevergütung